Statens Skraldespand bliver udviklingsselskab i 2015

ROSK Ejendomme skifter om få måneder navn til FS Ejendomsselskab og har dermed tagget næste uundgaaelige skridt mod at blive en af landets største udviklingsselskaber.

KOMMENTAR:

Når Finansiel Stabilitet om få måneder reorganiserer sin koncernstruktur sker det i alt overvejende grad i erkendelse af, at målet om 'snarlig afvikling' blot er en pænere måde at sige 'langsigtet, permanent drift'.

For FS Ejendomsselskabs vedkommende (tidligere ROSK Ejendomme) kommer dette til at betyde, at man på sigt bliver nødt til at udvikle istedet for at afvikle.

Årsag: ingen vil købe ejendommene eller de ufærdige projekter ud af statens skraldespand. Prisen er for høj og ingen har lyst til at afsløre forretningshemmeligheder for Hallgren, der sidder med ved bordet i FS Ejendomsselskab.

Umuligt at sælge ejendommene

Med indlemmelsen af porteføljerne fra EIK og EBH bilker det nye FS Ejendomsselskab en storspiller på markedet med ejendomme til en værdi af et to-cifret milliardbeløb. Det officielle formål er at afhænde ejendommene og de kuldsejlede projekter hurtigst muligt, men det kommer aldrig til at ske med mere end max de 20% bedste af ejendommene.

De resterende 80% kan ikke sælges uden store nedslag og dermed tilsvarende store realiserede tab - en mulighed der er totalt uacceptabel fordi det politisk vil være utrolig svært at forklare hvordan Finansiel Stabilitet = Store Yderligere Tab.

Læg dertil, at et brandudsalg af en så stor ejendomsportefølje vil risikere at destabilisere et skrøbeligt ejendomsmarked fordi ingen gider købe af hinanden, hvis man kan få den samme vare til den halve pris hos statens udsalgsdisk. Igen ikke noget man kan eller vil have siddende på sig hos hverken Finansiel Stabilietet eller Finanstilsynet.


To pris-scenarier for en FSE ejendom

Dette skaber et paradoks for FSE’s grundlæggende formål omkring afvikling: køb en ejendom af os til den pris vi forlanger og få samtidig en garanti for, at dit besøg fra Finanstilsynet bliver med negativt fortegn.

Underlæggende er der to vurderinger på spil:
1) Den konservativt vurderede pris, som Finanstilsynet i sin tid brugte til at fælde de oprindelige bankejere, og som er så lav, at den af Finansiel Stabilitet vil blive betragtet som et realiseret tab.

2) En markedspris, vurderet på baggrund af mulig indtjening ved f.eks. yderligere investering i ejendommen set fra en investors synspunkt.

Problemet med denne sidste pris er, at den de facto ligger over den pris som Finanstilsynet vurderer ejendommen til, hvorfor investorens bank vil tænke sig om mere end en gang inden den vælger at tage et væsentligt pant i ejendommen – der er simpelthen forhåndsgaranti for en ubehagelig snak med Finanstilsynet.

Man står derfor i en situation, hvor man på den ene side siger, at de tidligere nødlidende porteføljer skal sælges til markedspris (=læs: til en pris som staten ikke taber mia på) mens man med den anden hånd i Finanstilsynet og Finansiel Stabilitet netop har og vil underkende de selv sammme ejendomme som finansieringsværdige.


FS Ejendomsselskab bliver udviklingsselskab

Hvis der ikke kan sælges, så skal FSE drive ejendommene og optimere porteføljen, og herunder helt centralt sikre et driftsresultat med sorte tal – noget som den siddende direktion helt sikkert har næse for. Problemet her bliver alle de ikke-udviklede grundstykker, områder og halvfærdige projekter, der bliver til en torn i øjet som et stort cash-flow dræn.

Eneste udvej er at færdiggøre projekterne, bebygge grundene og udvikle områderne.  Og med statskassen i ryggen skal det nok kunne lade sig gøre.

Det der kommer til at ske: FSE bliver ejendomsudviklere på linje med DSB Ejendomme med en horisont paa 25+ år – og med den portefølje de har kommer de til at kunne måle sig både med DSB-E og Universitets- og Bygningsstyrelsen UBST.

Eneste udvej

Eneste udvej er en man aldrig politisk vil tillade, især ikke med et rødt kabinet i folketinget: hollandsk udsalg af alle ejendomme i det kommende FS Ejendomsselskab over en predefineret period, der er så lang, at den ikke chokerer markedet, og samtidig så kort, at ejendommene trods alt kommer i spil.

Kommentaren er udelukkende et udtryk for skribentens egne holdninger.
 

Forsiden netop nu

17. maj 2012, Piotr Szutowicz

10 mio. til forsøgsprojekter i den almene boligsektor

I årene 2010-2013 er der afsat 10 mio. kr. årligt til forsøgsprojekter, der kan være med til at udvikle den almene boligsektor. Midlerne kan nu søges i Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter. Læs mere